Refus de prêt immobilier : motifs et solutions pour les emprunteurs

Voici les motifs et solutions en cas de refus de prêt immobilier. Lorsque le dossier ne coche pas toutes les cases et représente un risque de non-remboursement, les banques refusent l’octroi du crédit immobilier. 

Alors que les banques sont de plus en plus sélectives et contraintes par les autorités de respecter de nouvelles règles, il est de plus en plus difficile d’obtenir un crédit.

L’année 2021 a été une année record en termes de volume d’octroi de crédits et de transactions. Cependant, la part des refus progresse, le taux de refus de dossiers est de 4,2% en 2021 contre 2,8% en 2019. Ces refus pénalisent en premier lieu les primo-accédants (40% en 2021) et les investisseurs locatifs, directement impactés par les normes HCSF (Haut Conseil de stabilité financière). Les candidats à l’emprunt doivent donc faire attention à certains points qui sont considérés comme des risques pour les banquiers.

Quels sont les principaux motifs de refus de prêt immobilier ?

Toutes les banques n’ont pas les mêmes critères de sélection, chaque banque mène sa propre politique commerciale. En revanche, les autorités financières ont listé des règles générales à suivre.

Le Haut Conseil de stabilité financière contraint depuis le 1er janvier 2022 les banques, sous peine de sanctions, à ne pas dépasser un taux d’effort et une durée du prêt maximums.

Taux d’endettement trop élevé

Ces règles permettent d’éviter des situations de surendettement. Cependant, le HCSF accorde une marge de flexibilité, les banques peuvent donc accepter de financer certains profils qui ne correspondent pas à toutes les exigences. Par exemple, il est possible, au cas par cas, d’obtenir un crédit avec un endettement à 34, 35 voire 37% tant que le dossier est très bon au moment de la demande de financement. Et cela passe par plusieurs éléments, notamment la gestion de compte ou encore la situation professionnelle.

Saut de charges trop important

Le saut de charges, correspond à l’évolution à la hausse de la charge que représente le crédit immobilier par rapport au loyer ou à la mensualité actuelle de l’emprunteur. Celui-ci peut être un motif de refus de prêt.

Situation professionnelle ou revenus instables

Les profils en CDD ou les indépendants ne disposant pas de deux à trois ans de bilans auront des difficultés à obtenir un accord de la banque. Il y a plus de chance en ayant un CDI, car l’ancienneté et la stabilité des revenus sont des critères pour accepter un dossier.

Mauvaise gestion de compte

Autre signal d’alerte pour la banque, la gestion du compte bancaire. Les dossiers avec des découverts à répétition, les dépenses excessives, des fins de mois à la limite auront plus de mal à rassurer sur la solidité du dossier.

Apport immobilier trop faible

Le niveau d’apport personnel est généralement de 7/8% du prix d’achat, dans certains cas, il peut être réduit. Les acquéreurs qui disposent d’un apport immobilier important bénéficient de meilleures conditions de prêt. En revanche, dans le cas contraire, certaines banques jugeront le dossier trop risqué. Les financements sans apport sont possibles, mais concernent surtout des acheteurs jeunes (justifiant d’un faible niveau d’épargne) et qui ont tout de même de l’argent de côté.

Que faire en cas de refus de prêt immobilier?

Si le dossier est refusé, plusieurs options sont possibles pour réagir. 

Tout d’abord, l’emprunteur pourra interroger une nouvelle banque pour espérer obtenir son crédit.

Ensuite, l’acquéreur doit demander une lettre de refus de l’établissement bancaire pour justifier d’un refus de prêt auprès du vendeur afin de faire jouer la condition suspensive d’obtention de prêt.

Enfin, passer par un courtier immobilier peut aider certains profils à s’adresser au bon établissement et mieux cibler leurs recherches et bien préparer leur dossier.

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