Les prix des biens immobiliers varient en fonction de nombreux éléments. Leurs valeurs peut évoluer à la hausse ou à la baisse selon l’année, les nouvelles constructions aux alentours, les commerces et écoles, les transports en commun… Il est donc nécessaire de réaliser des estimations en fonction du prix des autres biens immobiliers qui se sont vendus récemment dans le secteur afin de pouvoir vendre le plus rapidement possible et à un prix juste.
Différentes méthodes d’estimation existent comme la méthode par capitalisation du revenu qui consiste à capitaliser la valeur locative de marché ou bien le revenu constaté à l’aide d’un taux de rendement ou encore celle du Cash Flow qui consiste à actualiser les flux financiers nets attendus (revente comprise) sur une période bien précise. Dans cet article, nous allons nous pencher sur la méthode comparative, appelée également “comparaison directe”.
Qu’est-ce que la méthode comparative ?
L’estimation par comparaison est la méthode la plus couramment utilisée par les agents immobiliers car c’est la plus fiable et la plus rapide. Elle est également très appréciée des particuliers qui n’ont pas forcément d’autres éléments sur lesquels se baser pour faire l’estimation du bien immobilier qu’ils souhaitent vendre.
La méthode comparative consiste à définir la valeur d’un bien en se basant sur les prix qui ont été pratiqué lors des transactions les plus récentes et sur les biens similaires. On prend donc les prix du marché comme référence afin de réaliser l’estimation du bien. Cela permet de ne pas avoir d’écart dans les prix entre biens de mêmes dimensions et de mêmes secteurs.
Comment fonctionne la méthode comparative ?
Tout d’abord, il faut estimer un prix au m² dans la même zone géographique que celle où se situe le bien en question et dans une période relativement proche. Pour cela, il suffit de prendre les différents prix sur un outil tel que Valeurs-Vénales pour pouvoir se baser sur des prix sûrs.
Pour pouvoir déterminer avec précision l’estimation du bien, il est primordial d’inclure ces différentes particularités : la situation géographique (ville, quartier, côté de la rue, nuisances sonores…) et la surface exacte bien évidemment, mais aussi l’orientation, la date de construction, la vue, le nombre de pièce (une maison de 100 m² pouvant posséder 3 grandes chambres ou 4 petites), l’agencement, l’état global du bien (intérieur et extérieur) et la présence ou non de cave, parking, buanderie…
Ensuite il faut multiplier le prix au m² que l’on a obtenu par la surface totale du bien immobilier que l’on est en train d’estimer. On obtient donc une estimation par comparaison. L’équation que le professionnel de l’immobilier doit faire est donc la suivante : V = n * v soit “V” pour l’estimation finale, “n” nombre d’unités de mesure du bien à estimer, par exemple la surface en m² habitables et “v” la valeur de mesure telle qu’en découle l’analyse du marché.
Deux unités de mesures sont couramment utilisées. Les unités de surface brute qui correspond au mètre carré habitable, utile ou de surface brute et les unités de surface pondérée qui consiste à affecter aux annexes et locaux, qui ne répondent pas aux critères de la superficie habitable, un coefficient en fonction de leur utilité relative conditionnant leur valeur vénale.
Est-ce que cette méthode est fiable ?
La fiabilité de la méthode comparative résulte de la pertinence des biens pris en compte pour réaliser l’estimation. Plus les biens qui ont été utilisé sont semblables au bien qui est estimé, plus l’estimation sera précise et juste.
Cependant, il arrive dans certains cas que les biens qui ont été mis à la vente récemment soient largement au dessus de ce que devrait être le prix du marché, ou au contraire largement en dessous. C’est notamment pour cela qu’il faut bien sélectionner les biens que l’on prend en considération pour faire l’estimation.
Étant donné que le prix du marché varie beaucoup, il faut également tenir compte de la date à laquelle ont été vendu les biens en question. Un appartement qui s’est vendu 150 000€ il y a trois mois peut valoir 170 000€ au moment où l’estimation est faite si une nouvelle ligne de bus le dessert alors que ce n’était pas le cas avant par exemple. Il faut donc être très vigilant sur la période de vente.
Pour finir, la méthode comparative ne peut être efficace que si la surface des biens qui sont comptés dans l’estimation est exacte. En effet, il arrive parfois que certains propriétaires augmentent légèrement le nombre de mètres carrés sur leur annonce, pensant ainsi vendre plus rapidement ou intéresser plus d’acheteur. Cette façon de faire, en plus d’être illégale, peut vous fausser l’estimation.
Les erreurs à ne pas faire
Pour pouvoir réaliser une bonne estimation grâce à la méthode comparative quand on est professionnel de l’immobilier, il faut tout d’abord s’assurer que l’on possède les bons prix de vente des biens que l’on utilise. Un bien immobilier mis en vente à 250 000€ ne sera peut-être pas vendu ce prix là s’il est négocié entre le vendeur et le propriétaire. Valeurs-Vénales propose une base de données complète avec l’ensemble des valeurs vénales et locatives pour aider les agents immobiliers à faire leurs estimations.
Il faut également veiller à avoir une bonne connaissance du bien à évaluer et disposer de biens similaires. Dans certaines régions, il est parfois difficile de trouver des chiffres car le nombre de biens en vente est relativement faible. C’est tout particulièrement le cas dans les campagnes où parfois aucun bien n’a été vendu lors des six derniers mois.
Cette méthode telle qu’exposée plus haut n’est simple qu’en apparence car il faut prendre en compte de nombreux critères pour que l’estimation soit juste.
Pour conclure, la méthode comparative est une excellente façon d’estimer un bien immobilier si on possède les bons outils et que l’on connaît parfaitement la zone géographique où se trouve l’appartement, la maison, le local, etc, à estimer. Elle est bien plus complexe à réaliser qu’un simple relevé de prix sur un site de petites annonces et relève d’une véritable expertise dans le domaine de l’immobilier.
