Contrairement au neuf, l’ancien profite d’une conjoncture favorable. L’investissement immobilier dans l’ancien est donc plus attractif que le neuf. Notamment grâce au dispositif “Louer abordable”, dont l’avantage fiscal a été relevé en janvier. Et avec l’encadrement des loyers et l’interdiction de location pour les passoires thermiques, de très bonnes affaires ne sont pas à exclure, à l’achat.
Les prix de l’ancien sont, en hausse de 7,8% sur un an au niveau national. L’augmentation est plus prononcée en régions (+8,8%) qu’en Ile-de-France (+4%).
Quant à l’investissement immobilier dans le neuf, il est entré dans une spirale durable d’inflation. Si le rendement peut malgré tout se maintenir, grâce à des loyers bien orientés, cette flambée tarifaire réduira le potentiel de plus-value à la revente. Par ailleurs, mieux vaudra, délaisser le neuf, au choix trop restreint, pour privilégier l’ancien, qui va bénéficier d’aides fiscales comme le disposi
tif «Louer abordable».
Enfin, au premier semestre 2022, les banques appliqueront les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière, leur interdisant de prêter à des mensualités de plus de 35% du revenu des emprunteurs. Une règle qui devrait pénaliser les investisseurs.
Logements anciens
Biens dont le rendement devrait grimper en 2022
- Rentabilité : de 3 à 6% par an avant charges et impôts
- Risque : de faible à moyen
- Durée : 10 ans minimum
Les investisseurs ayant récemment acheté à Lyon ou Villeurbanne, dans les neuf villes du territoire de Plaine commune (Aubervilliers, Saint-Denis, Saint-Ouen, etc.) ou dans les neuf autres d’Est Ensemble (Bagnolet, Bobigny, Montreuil.), devront probablement revoir leurs loyers à la baisse, dès le prochain renouvellement de bail. La faute au dispositif d’encadrement des loyers, adopté courant 2021 dans ces communes, et annoncé à Bordeaux et Montpellier.
Cela pourrait même les convaincre de se retirer du marché. À ces biens s’ajouteront sans doute de nombreux logements classés G, ces 600.000 passoires thermiques interdites de location dès 2025, souvent trop coûteuses à rénover pour leurs propriétaires. Alors qu’à la suite de l’inflation, les loyers pourraient repartir à la hausse, les plus opportunistes des investisseurs devraient donc trouver leur bonheur.